多元玩家“搅局”产业地产，“百家争鸣”的时

来源： 丁祖昱评楼市

近年来，随着产业地产行业的不断变迁，包括制造业实体企业、互联网科技巨头、金融投资机构等在内的企业开始将目光聚焦到了产业地产这块“蛋糕”上。

克而瑞产城发展部通过对产业地产领域排名100最活跃机构的监测发现实体企业、互联网科技企业、金融投资机构在产业地产领域的投资主体占比已经超过了30%，未来这一比例有望继续提升。

以京东为例，2020年，京东以47.3亿成功摘得苏州高铁新城商服、科教、住宅用地，用以建设“京东智谷”项目。项目地块面积总计17.6万平方米，其中住宅、科研、商服用地比重约为5.6:2.9:1。2021年，京东和卓越形成的联合体又以99.1亿成功摘得了上海普陀区万里社区用地，项目地块面积总计14.79万平方米，包含住宅、商业、办公等。京东上述拿地举动已经不是传统的产业自用，而是将触角延伸到了商办，甚至住宅领域。由此可见，新玩家的目标直指开发收益。

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??多元主体竞争格局

??将成为产业地产行业常态

2021年6月21日，中国首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市，从首批公募REITs项目的情况来看，首批9单公募REITs包括3单产业园、2单收费公路、2单仓储物流、1单市政设施、1单污染处理。其中，产业园项目数量最多。

REITs被称为“不动产金融王冠上的宝石”，有巨大的潜在市场。参照美国公募REITs市场占GDP规模的比例，中国公募RETIs市场未来可达6万亿元。

随着首批基础设施公募REITs的上市，产业地产退出方式更加多元，自持物业不再是不可跨越的鸿沟，选择往里挤的多元主体正在逐步与产业地产开发商形成竞争之势。

目前来看，制造业实体企业和金融投资机构的投资主体占比正以14%和11%的比例追赶着房地产开发商。尽管产业地产商和房地产开发商依然占据大头，但差距正在缩小，多元竞争格局将成为行业常态。

1、实体制造业企业利用产业基础整合资源

与产业地产商不同，实体企业涉足产业地产的目的是为了最大限度的利用自身产业基础，整合战略资源，为自己加宽竞争的护城河。在项目选址方面，也会基于自身的产业布局，进行通盘考虑。短期利润固然重要，但产业资本会比金融资本和开发商更加耐心。这也符合产业地产“用长钱，放长线”的发展逻辑。

作为半导体显示领域的龙头企业，京东方的显示屏幕出货量稳居世界第一。作为京东方主营业务外的4大发展方向之一，其智慧系统创新业务将以智慧系统创新中心为平台，构建智慧物联生态系统。在2020年11月的全球创新伙伴大会上，京东方董事长陈炎顺宣布未来将在全国布局10-15家智慧系统创新中心。

截止目前，京东方已投资100多亿元，在青岛、重庆和成都等地都已进行了布局。

京东方（重庆）智慧系统创新中心项目计划投资约48亿元，占地106亩。2020年7月，京东方已成功获取106亩商务用地，未来将建设“五大平台”，并承诺引入5000名以上高层次研发人才，另外还将培育孵化100 个创新项目以及 50家创新型企业。

数据来源：两江新区国有建设用地使用权出让公告

京东方（成都）智慧系统创新中心项目计划投资60亿元，占地面积344亩，其中项目一期占地约223亩，二期占地约121亩，同样计划打造“五大平台”。2020年9月，京东方已成功获取70亩工业用地，并启动一期项目建设。

数据来源：成都国有建设用地使用权出让公告

早在智慧系统创新中心项目开启全国化布局之前，京东方就已涉足产业地产领域，并打造了北京恒通国际商务园（UBP）、北京恒通国际创新园（UCP）等标杆项目，重点围绕数字医院，全面构筑了医疗、科技、绿色、医养结合、全生命周期的智慧健康产业园。随着企业战略方向的转变，其版图向产业地产领域进行了进一步延伸。

2、互联网电商巨头投资扩张的脚步从未停止

从互联网电商巨头方面来看，京东可以算是产业地产领域的老玩家了。2009年京东就开始在全国大规模布局自建物流基地和电商产业园。截至2020年12月31日，京东旗下运营的物流仓库已超过900个，总仓储总面积共计约2100万平方米。与物流园的自用属性不同，近年来，京东在东莞、苏州 “京东智谷”项目以及在上海新获取的项目，颇有迈进产业地产圈的意味。

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